Wachstum durch Wohnungsbau ist möglich

Das Wachstum stagniert seit Jahren und die Wohnungskrise spitzt sich zu. Das hängt miteinander zusammen, erklärt der Politökonom Alexander Reisenbichler (Universität Toronto). In seinem neuen Buch Through the Roof: Housing, Capitalism, and the State in America and Germany hat er die Rolle des Wohnungsmarkts für das Wachstum in den USA und Deutschland untersucht und verglichen. Im Interview mit Surplus-Redakteur Max Hauser erklärt er, wie die Bundesrepublik einst mehrere Hunderttausend Sozialwohnungen pro Jahr bauen konnte und damit die Grundlage für das Wirtschaftswunder schuf – und wie wir wieder dahinkommen.

Max Hauser: Die USA gelten ja gemeinhin als eine liberale Marktwirtschaft, und Deutschland als eine soziale oder koordinierte Marktwirtschaft. Sie schreiben jedoch, dass dies auf den Wohnungsmarkt nicht zutrifft? 

Alexander Reisenbichler: Ganz genau. Die USA gelten als Land der freien Märkte, Deutschland hingegen als soziale oder koordinierte Marktwirtschaft. Für die Wohnungswirtschaft ist aber genau das Gegenteil der Fall. In den USA sehen wir eine sehr starke staatliche Intervention im Wohnungsmarkt, insbesondere durch die massive Förderung von Eigenheimen. Der Staat subventioniert dort Wohneigentum durch Steuervorteile in Milliardenhöhe und garantiert darüber hinaus die Hypothekenschulden von Eigentümern in Billionenhöhe – das entspricht rund 70 Prozent aller Hypothekenschulden. Der Mietwohnungsmarkt spielt dagegen nur eine untergeordnete Rolle und erhält kaum staatliche Unterstützung – er ist nicht mehr als eine Fußnote in der amerikanischen Wohnungspolitik. 

In Deutschland ist die Situation umgekehrt: Hier gibt es relativ wenige Zuschüsse für Wohneigentum und auch die staatliche Unterstützung für den Mietwohnungsmarkt wurde in den letzten Jahrzehnten deutlich abgebaut. Dieser Kontrast hat mich fasziniert und war der Ausgangspunkt für eine tiefere Analyse, aus der schließlich mein aktuelles Buch entstanden ist.

Alexander Reisenbichler: Through The Roof

Housing, Capitalism and the State in America and Germany. Cambridge University Press, September 2025

Wie sieht dieser Zusammenhang zwischen Wohnungsmarkt und Wachstum aus? 

Das Kernargument des Buches ist, dass Wohnungsmärkte in den USA und Deutschland ganz unterschiedliche makroökonomische Rollen spielen. Genau deshalb unterscheiden sich auch die Vorstellungen davon, was als gute Wohnungs- und Wirtschaftspolitik gilt. 

Das amerikanische Wachstumsmodell basiert stark auf der heimischen Nachfrage, insbesondere auf Konsum und Kredit. Der Immobilienmarkt fügt sich nahtlos in dieses Modell ein, weil er sowohl den Konsum als auch die Kreditvergabe ankurbeln kann. Wohnungspolitische Programme hatten dort oft ganz bewusst das Ziel, die Nachfrage nach Wohneigentum zu stimulieren, Immobilienpreise zu stützen und Hypothekenkredite auszuweiten, um auf diese Weise Wirtschaftswachstum zu erzeugen. Für viele Amerikaner ist das Eigenheim faktisch zur Kreditkarte geworden: Man beleiht das eigene Haus, um Konsum oder andere Ausgaben zu finanzieren.

Das deutsche Kapitalismusmodell basiert vor allem auf industriellen Exporten. Konsum und Kredite spielen deshalb eine deutlich geringere Rolle als in den USA. Wohnen ist in diesem Modell kein zentraler Wachstumsmotor. Auch die Praxis, das eigene Haus zu beleihen, ist in Deutschland weitgehend unbekannt. Wohnungspolitische Programme in Deutschland verfolgten daher andere makroökonomische Ziele. Sie waren eher darauf ausgerichtet, bezahlbaren Wohnraum und Preisstabilität zu schaffen. Das wiederum unterstützte historisch gesehen die Industrie, weil es Unternehmen erleichterte, qualifizierte Arbeitskräfte zu gewinnen und den Lohndruck zu begrenzen. Auf diese Weise war die Wohnungspolitik auch eine tragende Säule des deutschen Wirtschaftsmodells. Dieser Zusammenhang gilt heute auch umgekehrt: Angespannte Wohnungsmärkte in den Ballungsräumen schwächen das Wachstum, weil die Arbeitsmobilität sinkt und der Lohndruck steigt.

Waren diese volkswirtschaftlichen Faktoren der Grund dafür, dass selbst die CDU trotz ihrer ideologischen Präferenz für Eigenheime nach dem Zweiten Weltkrieg den sozialen Wohnungsbau unterstützt hat?

Ja, diese volkswirtschaftlichen Faktoren spielten eine zentrale Rolle. Die Ideologie der Christdemokraten setzte nach dem Zweiten Weltkrieg eigentlich, ähnlich wie in den USA, auf Eigenheime als Fundament einer bürgerlich-konservativen Familie. Man wollte eine Nation von Eigentümern schaffen. Angesichts der großen Wohnungsnot kam die Adenauer-Regierung jedoch in der Praxis nicht umhin, verstärkt auf den sozialen Mietwohnungsbau zu setzen, auch auf Druck der Länder. Es ging darum, zentrale wirtschaftliche Probleme zu lösen: Also den Arbeitskräftemangel in Industrieregionen bei gleichzeitig hoher Arbeitslosigkeit auf dem Land durch effizienten Wohnungsbau zu beheben. Der soziale Mietwohnungsbau war dafür eine pragmatische Lösung, die auch der deutschen Industrie half.

Eine zweite wichtige Säule der Wohnungs- und Wirtschaftspolitik waren Mietpreisregulierungen. Anfang der 1950er Jahre sprach Wirtschaftsminister Ludwig Erhard vor dem Verband der Haus- und Grundbesitzer und nannte die Wohnungswirtschaft eine Form des Kapitalismus, die den Namen nicht verdiene. Für einen überzeugten Ordoliberalen wie Erhard gab es in der Wohnungswirtschaft zu viele Staatseingriffe wie etwa regulierte Mieten und den sozialen Wohnungsbau. Er sagte aber dann im gleichen Atemzug, dass Vermieter und Eigentümer hier Abstriche machen müssten, weil das oberste Ziel der deutschen Volkswirtschaft Exporte seien, und diese könnten nur mit Preisstabilität und niedriger Inflation gesteigert werden. Das heißt, die Wohnkosten mussten niedrig gehalten werden, um das Wachstum der Löhne und der Renten zu drosseln. Damit erweitere ich in meinem Buch die Diskussion um das deutsche Wirtschaftsmodell. Es waren nicht nur die Sozialpartnerschaft, das Ausbildungssystem und die enge Verflechtung von Banken und Industrie, sondern auch die Wohnungspolitik, die einen wichtigen Beitrag zum Wirtschaftswunder leistete. 

Im Krisenjahrzehnt der 1970er kam dann die Wende, schreiben Sie. Was waren die Gründe für die allmähliche Aufgabe des sozialen Wohnungsbaus?

Ein wichtiger Grund ist, dass mit Beginn der 1970er Jahre die akute Wohnungsnot in der Bundesrepublik weitgehend behoben war. Deshalb sahen Politikerinnen und Politiker die Wohnungspolitik immer weniger als volkswirtschaftlich relevant an. Vor allem Ökonomen waren zunehmend der Ansicht, dass der staatlich geförderte Wohnungsbau dem deutschen Modell inzwischen eher schade als nütze. Verstärkt wurde diese Entwicklung durch die Ölkrisen der 1970er Jahre, die zu steigenden Energiepreisen, hoher Inflation, wachsender Arbeitslosigkeit und zunehmenden Staatsdefiziten führten. Auch die Anwerbestopps von Gastarbeitern minderten die Nachfrage nach Wohnraum. In dieser Zeit des wirtschaftlichen Umbruchs kam es schließlich zu einem Wendepunkt: Wohnungsbauprogramme galten nun vermehrt als fiskalische Belastung, die staatliche Mittel von Industrieinvestitionen abzogen, und als preistreibend wahrgenommen wurden. Alle diese Gründe führten dazu, dass der soziale Wohnungsbau – und Wohnungsprogramme generell – zunehmend als wirtschaftliche Probleme und nicht als wirtschaftliche Lösungen betrachtet wurden. Auch wenn die regierenden Sozialdemokraten in der Folge den sozialen Wohnungsbau zurückfuhren, wurden in den 1970er Jahren immer noch im Schnitt rund 150.000 Sozialwohnungen pro Jahr gebaut, wohlgemerkt nur in Westdeutschland. Im Vergleich zu heute ist das ein sehr hohes Niveau.